房市小小特派員

●北市松山區豪宅「敦南樞苑」 2012年預售價位揭露  每坪153.7萬
●新北市中和「遠雄左岸-香榭園」每坪65.6萬

最新一波今年2月16-28號辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，北市億級高總價案件僅14件，包含豪宅7件、商辦4件、店面2件、土地1件，億級高總價占北市整體交易僅3.7%，量能持續低迷。
針對這波公開雙北市的亮點個案，北市部分，住宅最高總價為松山區敦化南路一段「敦南樞苑」，於2012年10月成交一戶9樓，總價3億658萬，拆算車位後，單價153.7萬，為預售時期的成交價；另外，中山區松江路「松江1號苑」，去年12月，也成交一戶22樓，總價3億、拆算車位後，每坪單價167.9萬；至於新北市部分，淡水區淡金路「水立方」，本次揭露一戶於去年12月成交，總價3億2000萬、拆算車位後，每坪單價64.9萬，該標的涵蓋三個單位，權狀坪數高達520坪；另外中和區中原街「遠雄左岸-香榭園」這次揭露1筆位於12樓的成交資料，每坪成交價位65.6萬，為本次新北市住宅單價最高個案，目前遠雄左岸系列，包含玫瑰園、香榭園等均是中和地區指標豪宅案。

●百萬房屋稅有感  北市「新屋豪宅」屋主急脫手  Q4至今占比達58% 
●降價求脫手  北市新屋豪宅甚至較舊豪宅平均每坪少4.8萬

另外，北市新屋豪宅「百萬」房屋稅時代將於5月開啟序章，似乎衝擊到高資產人士對北市新屋豪宅持有意願，近期新屋豪宅交易比重大增，更出現新豪宅成交價比舊豪宅低，只求順利脫手的狀況! 根據實價登錄揭露資料統計，2014Q4至今，北市總價8千以上揭露的的豪宅交易，有高達59%(95件)屬於去年7月後取得使照的新屋豪宅，較Q3的3%(2件)，占比及件數都大幅攀升；另外，統計更發現，Q4至今北市總價8千萬以上，新屋豪宅平均單價為111.4萬，竟較去年7月前取得使照的116.2萬，平均少了4.8萬，居然呈現新豪宅比舊豪宅還便宜的狀況。
黃舒衛表示，房屋稅將於下月開徵，北市因同步調整房屋稅基與稅率，今年北市總價8千萬以上，尤其是去年7月後取得使照的新屋豪宅，若未設定自用，且符合囤房最高稅率，將出現不少房屋稅破「百萬」的案例。黃舒衛指出，由於房屋稅是由包括標準單價、折舊率、路段率與面積所組成的房屋評定現值，乘上稅率得出。近年來，北市以「調高新屋構造標準單價」、「修正豪宅認定標準」、「調整99條路段率」、「實施囤房稅率」等四大方式，針對精華路段、新屋豪宅與囤房非自用的高資產族群，調高其持有成本。其中，「調高新屋構造標準單價」更是去年7月以後拿到使用執照的新建房屋都適用，近期市場漸漸發現，該稅基調高，不僅將使房屋稅增加至少1-3倍，若新屋尚符合北市豪宅(高級住宅)認定，加計路段率、最高囤房稅率等因素，房屋稅加成效果將相當驚人，房屋稅可能激增10-20倍，每年繳納破百萬房屋稅，將比比皆是。因此，去年Q4以來，北市新屋豪宅在豪宅市場的交易占比明顯衝高，屋主急脫手狀況相當明顯。
黃舒衛表示，對於今年的房屋稅，台北市長柯文哲日前曾表示，「相信大家收到今年的房屋稅單後，會嚇一跳」，顯示今年房屋稅大增，不僅將讓有殼一族相當有感，對於豪宅屋主而言，更將是重傷。觀察最近市況，確實發現不少預售或新屋豪宅屋主，驚覺交屋及未來持有成本將激增，乾脆推延交屋，甚至決定認賠出場，降價求售的狀況越來越明顯，甚至出現新豪宅比舊豪宅成交價還低的情形。

●雙北、高、宜  新屋房屋稅大增   餘屋量大區恐出現建商殺價出清潮

此外，新屋房屋稅增，除了豪宅市場明顯受衝擊外，黃舒衛指出，去年一併調高「調高新屋構造標準單價」的，尚包括新北、高雄、宜蘭等都會區，其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約100%、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四大都會區自去年7月至今年2月取得使照的戶數共已有2.2萬戶，預估這些屋主在4月收到新版房屋稅單，稅賦都將有明顯的攀升。
黃舒衛表示，目前政府的房屋稅新制，影響不容小覷，包含建商、壽險業等不動產的主要投資者應都「剉著等」，尤其是建商，因推案量大，如果餘屋沒賣掉，將被視為「囤房」，稅率從去年的1.2%提高到今年的3.6%，一下子提高三倍，並且因「新屋構造標準單價」同步調高，房屋稅的加乘效果驚人，建商餘屋的房屋稅將大幅增加，預期新屋供給量大的區域，可能引發建商一波降價出清潮，市場價格破壞將一觸即發。
最後，黃舒衛建議，由於政府調控房市不鬆手，不僅未來交易稅負將因房地合一稅上路而大幅增加，近期更不斷提高房屋持有稅，壓抑房市意圖相當明顯，預估短期房市要大幅獲利機會不高，建議現階段有意售屋的屋主，前景不明下，可考慮適度調整售價，讓交易時程加速，現金落袋為安。
 

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網-不動產成交案件實際資訊資料供應系統

表、北市總價8千萬以上住宅交易分布   單位: 件數(%)

資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料，資料彙整：永慶房產集團
資料統計日期：交易年月為2014/07-2015/02
說明：實價登錄資料採以下方式篩選：
(1)交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物
(2)挑選主要用途為住家用、住商用、住工用、國民住宅、農舍
(3)挑選建物型態為透天、公寓、華廈、住宅大樓、套房、農舍
(4)挑選北市總價8000萬以上的交易物件，並依建築完成年月日區分取得使照日期。

資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料，資料彙整：永慶房產集團
資料統計日期：交易年月為2014/07-2015/02
說明：實價登錄資料採以下方式篩選：
(1)交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物
(2)挑選要用途為住家用、住商用、住工用、國民住宅、農舍
(3)挑選建物型態為透天、公寓、華廈、住宅大樓、套房、農舍
(4)挑選北市總價8000萬以上的交易物件，並依建築完成年月日區分取得使照日期。

資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料，資料彙整：永慶房產集團，單位:萬/坪
資料統計日期：交易年月為2014/07-2015/02
說明：實價登錄資料採以下方式篩選：
(1)交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物
(2)挑選主要用途為住家用、住商用、住工用、國民住宅、農舍
(3)挑選建物型態為透天、公寓、華廈、住宅大樓、套房、農舍  
(4)挑選北市總價8000萬以上的交易物件，並依建築完成年月日區分取得使照日期。

資料來源:內政部、各縣市財政局，資料彙整：永慶房產集團