房市小小特派員

北市松山區「文華苑」 每坪209.98萬 創該案實價揭露來新高

新北市新店「養心殿」每坪61.6萬  較該案最高價跌幅約一成

最新一波今年5月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，高總價豪宅交易依然呈現零星個案表現的狀態，且多數揭露均屬預售時期價格，實際近期交易並不多，亮點個案部分，北市住宅最高總價為松山區慶城街的「文華苑」，交易時間在去年12月，位於8樓，總價5億9160萬、拆算車位，每坪單價209.98萬，由力晶創辦人黃崇仁買下，為文華苑實價揭露來最高單價；另外，中山區植福路286巷的「宜華大直國際飯店住宅」，本次揭露一筆今年5月交易，位於6樓，總價1億6923萬，若以每個車位價300萬拆算，每坪單價約148萬，低於當時市場傳聞每坪200萬的價格。此外，中山區樂群二路的「大直豐匯」，本次共露20筆(含三戶店面)預售時期的成交價，交易時間在102年9月至103年2月，非店面總價介於9935萬至3億2583萬之間，單價約在120萬上下；至於新北市住宅部分，新店區北新路一段96巷「養心殿」這次再揭露1筆，交易時間在今年2月、位於22樓的成交資料，總價7850萬，每坪成交價位61.6萬(扣除車位)，較先前最高每坪69.1萬，價格低了超過一成，出現不小的跌幅。

黃舒衛指出，政府管控房市下，目前雙北市高總價住宅交易相當低迷，去化速度明顯較慢，整體市況只能個案零星表現。黃舒衛表示，以實價揭露的資訊來看，近期不少豪宅價格已出現下修的狀況，建議有意售的屋主應留心市況發展，加快調節速度，避免資產減損。

不只豪宅冷  2015雙北總價4千萬以上住宅交易量能急縮 年減6成   

另外，受到政府持續管控房市影響，今年全台房市指標的雙北市，買氣持續下探，觀察市況可發現，雙北總價4000萬以上的高總價住宅交易萎縮情形最為嚴重，根據實價登錄揭露資料統計，2015年1-5月，雙北市的住宅交易(排除屋齡2年內的新屋交屋數據)，約較去年同期有4-5成的衰退幅度，其中，台北市及新北市總價4000萬以上住宅交易量能，分別較去年同期衰退60%及59%，年減高達約6成，明顯高於其他總價產品衰退幅度，交易最冷清。

黃舒衛表示，雙北房價高，高總價住宅交易理應相當普遍，但近年政府調控房市，特別針對高總價產品加強查稅與管控，除增加交易稅外，更大幅調高持有稅負，種種針對高總價的利空接踵而來，直接衝擊高總價住宅買方的購買意願，由實價統計資料可發現，政府管控高總價產品，不僅使得億級豪宅交易零星，對於4千萬-1億的高總價住宅產品也產生相當大的衝擊。黃舒衛指出，今年1-5月實價所揭露的雙北4千萬以上住宅，至今共僅約279件，平均每月僅不到60件的交易量，若以雙北共41個行政區來分，等於一個行政區一個月平均只成交1件多，高總價住宅買氣低迷可見一斑。黃舒衛分析，目前雙北高總價住宅產品，除非是地段佳、產品稀有，不然去化時間都相當長，有意售屋的高總價屋主，應留心市況變化，適度調整售價，否則恐將陷入有行無市的狀況。

雙北4千萬以上高總價住宅流動性風險大增  

15大熱區過半一個月交易在3件內

而目前雙北市高總價住宅交易低迷，是哪些區域轉冷所造成? 進一步分析實價登錄揭露資料可發現，去年雙北15大4千萬以上住宅交易熱區，今年件數全部萎縮(排除屋齡2年內的新屋交屋數據)，除文山及新店外，1-5月各區量能都較去年同期減少5成以上，是造成今年雙北高總價住宅交易大幅衰退的主因。其中，交易量部分以「大安」較去年同期減少91件最多、「中山」減少42件次之；量能萎縮幅度部分，則以「三重」較去年同期衰退90%居冠，「萬華」、「大同」年減幅也都高達8成以上，市況相當慘淡。黃舒衛指出，去年雙北15大高總價交易熱區，今年有8個行政區，過半區域平均一個月交易在3件以內，甚至包含豪宅聚落眾多的「信義區」，顯示目前高總價住宅市場，流動性風險已大幅攀升。

黃舒衛表示，政府不斷調控房市，從持有面、交易面分別調高稅基及稅率，確實重擊整個高總價住宅市場，以現今高總價交易急縮，價格不斷面臨修正挑戰的市況來看，對於持有大量房產的屋主，持有越久、越晚交易，不僅持有成本大增，未來交易稅負也將大幅攀升，更將面臨價格不斷下跌的虧損，甚至求售無門的狀況，建議目前有意售屋的高總價屋主，可調度調節資產，加快出場速度，才可以避資產減損。

而對於購屋者，黃舒衛指出，目前整體市場轉由買方主導，尤其在房地合一稅通過後，市場不確定因素已消弭，目前市場供給量大，屋主議價空間更具彈性，尤其在今年底前購屋，更可適用房地分離的輕稅舊制，是最後輕稅購屋的黃金期，建議有意購屋的民眾，可挑選目前買氣較佳的中低總價或公寓、透天等節稅效果佳的產品入手，不僅相對保值，更可產生極佳的節稅效果。