房市小小特派員

隨著台灣進入M型化社會，民眾消費也步入M型化，國際知名連鎖店搶攻一級商圈，設置旗艦店狂打品牌知名度，但主打平價商品的連鎖店為降低店租成本，紛紛往次級商圈移動，也造就了「店面需求M型化」現象。

永慶房產集團根據內部統計資料分析，觀察雙北市2016 Q1與2015年季平均帶看量發現，台北市總價8000萬以上的店面帶看量增加逾五成(56.1%)，總價帶2,000-4,000萬也成長超過三成(32.6%)；至於新北市，同樣以8,000萬以上高總價店面成長最多(48.3%)，其次則是1,000-2,000萬(40.8%)，雙雙成長超過四成，店面需求大增，且M型化現象明顯。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示：3月底央行宣布降息後，定存利率已跌破1.2%，定存族利息縮水，若考慮通膨因素，資產還有可能面臨減損的風險，而房地產堪稱安全且保值的投資標的，尤其是投報率穩定的店面產品最受青睞，加上房價已有一段跌幅，近期發現只要價格有明顯修正，貼近買方需求，在投報率增加的誘因下，成交速度有加快趨勢。

• 精華商圈需求增加  大型連鎖最愛
• 次級商圈需求穩定  投資店面首選

林泰隆分析，許多大型連鎖集團找尋店面，仍選擇在交通樞紐或人潮匯聚的地點，人潮即錢潮，主要集中於一級商圈或是熱門捷運站周邊，如：士林夜市商圈、西門町商圈、忠孝SOGO商圈、永康商圈、鴻金寶商圈、新埔捷運站、忠孝復興站、東門站等，店面總價相對較高昂，但需求不墜；而次級店面如：捷運站外圍500公尺店面、成本相對低廉，吸引店家進駐，不僅帶動次級商圈發展，也增加租金穩定收益的誘因，吸引資金轉入，是入門投資首選，在這樣的趨勢下，店面商圈的的功能與價格產生區隔，也造就了店面M型化的現象。

         萬眾矚目的2016總統大選終於落幕，蔡英文順利當選，成為中華民國史上第一任女總統。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，大選後政治局勢回歸穩定，有助於經濟及房市發展，選後房市將一掃選前觀望，即使是政黨輪替，相信新政治領導人仍會致力於維持台灣與中國大陸間兩岸經貿關係的穩定，在當前低利環境不變的狀況下，具有租金收益的商用不動產，後勢仍可期；不過，奢侈稅退場，房地合一稅於元旦正式上路後，奢侈稅解禁潮與建商新推案、餘屋等量體釋出，預計全台湧出10萬以上新供給，上半年政黨輪替看守內閣的政治空窗期下，預期房市仍維持盤整階段，而新政府就任後，整體政治、政策環境明朗化，下半年可望買氣逐步加溫，交易量小幅彈升，預期今年交易量較2015年量增至少一成，全年有機會站回30萬棟交易量。而房價方面，由於房市調控政策已停止加碼，利空條件明朗，再加上降息效應支撐，房價大跌不易，預估房價仍將維持「5-10%小跌」的態勢。

Ø  今年上半年房市盤整修正  下半年回溫  全年交易量可望站回30萬棟

    葉凌棋表示，總統選後新政治領導人仍會努力維持兩岸關係穩定，但上半年從一月十六日到五月二十日新舊總統交替的看守內閣期間，會出現政治空窗期，加上房地合一稅正式上路，奢侈稅解禁、建商餘屋等賣壓湧現，市場供給量大增，一般民眾觀望氣氛仍濃，上半年房市仍處盤整階段。對房市來說，總統大選只是今年短期的影響因素，選舉過後，政黨輪替空窗期，以及台灣房市在房地合一稅與全球經濟景氣未明顯復甦等內外利空影響下，選後房市仍要看股市表現、全球經濟復甦所帶動實質經濟成長效果而定。整體來說，2016房市受到政治空窗期影響，上半年房市將呈現盤整，若全球經濟逐步回穩，國內景氣轉佳，民眾信心逐漸回復，市場應可回復活力，自用、置產客將回籠，全年有機會站回30萬棟交易量。

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北市松山區「文華苑」 每坪209.98萬 創該案實價揭露來新高

新北市新店「養心殿」每坪61.6萬  較該案最高價跌幅約一成

最新一波今年5月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，高總價豪宅交易依然呈現零星個案表現的狀態，且多數揭露均屬預售時期價格，實際近期交易並不多，亮點個案部分，北市住宅最高總價為松山區慶城街的「文華苑」，交易時間在去年12月，位於8樓，總價5億9160萬、拆算車位，每坪單價209.98萬，由力晶創辦人黃崇仁買下，為文華苑實價揭露來最高單價；另外，中山區植福路286巷的「宜華大直國際飯店住宅」，本次揭露一筆今年5月交易，位於6樓，總價1億6923萬，若以每個車位價300萬拆算，每坪單價約148萬，低於當時市場傳聞每坪200萬的價格。此外，中山區樂群二路的「大直豐匯」，本次共露20筆(含三戶店面)預售時期的成交價，交易時間在102年9月至103年2月，非店面總價介於9935萬至3億2583萬之間，單價約在120萬上下；至於新北市住宅部分，新店區北新路一段96巷「養心殿」這次再揭露1筆，交易時間在今年2月、位於22樓的成交資料，總價7850萬，每坪成交價位61.6萬(扣除車位)，較先前最高每坪69.1萬，價格低了超過一成，出現不小的跌幅。